Guía
Cómo montar una inmobiliaria en España en 2026: requisitos, costes y pasos
Qué pide la ley para abrir una inmobiliaria en España, comunidad por comunidad, cuánto cuesta montarla, cuánto se gana por venta y los pasos para darla de alta.
Por Sergio Rueda Ramírez, fundador de Koltao
Actualizado el
- Registro de agentes
- Obligatorio
- Garantía
- 60.000 € por oficina, o 300.000 € si solo trabajas por internet
- Seguro de responsabilidad civil
- 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año por oficina, o 150.000 € y 1.000.000 € por internet
- Formación
- Título universitario relacionado o cursos reconocidos
- ni colegio: en España no hacen falta para ser agente inmobiliario
- Sin título
- ni colegio: en España no hacen falta para ser agente inmobiliario
- de garantía por oficina para el registro obligatorio de Cataluña
- 60.000 €
- de garantía por oficina para el registro obligatorio de Cataluña
- más IVA pagaron de media los vendedores a su agencia, según una encuesta de la OCU
- 3,6 %
- más IVA pagaron de media los vendedores a su agencia, según una encuesta de la OCU
En España no hace falta título ni estar colegiado para trabajar como agente inmobiliario. Lo que sí piden algunas comunidades es inscribirse en su registro de agentes, con oficina o dirección física, formación, una garantía y un seguro de responsabilidad civil. Cataluña y la Comunitat Valenciana lo exigen hoy, y Andalucía lo exigirá cuando ponga en marcha el suyo.
Esta guía resume lo que dicen el BOE y las webs oficiales de cada comunidad, consultadas el 19 de octubre de 2026, y los costes, las comisiones y las franquicias, consultados el 21. No sustituye el consejo de un abogado o un gestor. La publica Koltao, un CRM para inmobiliarias pequeñas.
Lo que dice la ley estatal
El artículo 3 de la Ley 10/2003 dice que la intermediación inmobiliaria la pueden ejercer los agentes de la propiedad inmobiliaria y también personas o empresas «sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad». Esa última parte es la que permite a cada comunidad poner sus propios requisitos.
Requisitos por comunidad
Qué pide cada comunidad para ejercer
Toca una comunidad para ver su ficha. El color dice si hay que inscribirse en un registro de agentes.
- Registro obligatorio (2)
- Obligatorio cuando abra el registro (1)
- Voluntario, pero con garantía y seguro para todos (1)
- Registro voluntario (2)
- Previsto en la ley, sin reglamento (1)
- No revisada (12)
| Comunidad | Registro de agentes | Garantía | Seguro de responsabilidad civil | Formación |
|---|---|---|---|---|
| Cataluña | Obligatorio | 60.000 € por oficina, o 300.000 € si solo trabajas por internet | 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año por oficina, o 150.000 € y 1.000.000 € por internet | Título universitario relacionado o cursos reconocidos |
| Comunitat Valenciana | Obligatorio | La ficha oficial pide 60.000 € por oficina y año, pero el TSJCV lo anuló | La ficha oficial pide 600.000 € por siniestro y año, también anulado | Título de API, grado relacionado o 200 horas |
| Andalucía | Obligatorio por ley, pero el registro todavía no funciona | Garantía o seguro según el volumen de negocio, por fijar | Garantía o seguro según el volumen de negocio, por fijar | 100 horas para el titular y la mitad de los empleados |
| Illes Balears | Voluntario | 60.000 € al año, para todos los agentes | 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año, para todos los agentes | Solo para inscribirse |
| Madrid | Voluntario | 60.000 € por oficina y año, para inscribirse | 100.000 € por siniestro y 600.000 € al año, para inscribirse | 200 horas, para inscribirse |
| Canarias | Voluntario | Al menos 30.000 € por oficina, o un seguro por lo mismo | Puede sustituir a la garantía | 200 horas |
Las comunidades que no salen en la tabla no las hemos revisado. Antes de abrir, pregunta en la consejería de vivienda de la tuya.
Cataluña
La Ley 18/2007 del derecho a la vivienda y el Decreto 12/2010 obligan a inscribirse en el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya, que no cobra tasas. Piden un establecimiento abierto al público (o una dirección física si trabajas a distancia), capacitación profesional, la garantía y el seguro de la tabla. Además, quien no es agente colegiado tiene que tener hojas oficiales de reclamación y un cartel que lo anuncie, y antes de ofrecer un inmueble hay que firmar con el propietario una nota de encargo. Hay un modelo en la plantilla de nota de encargo.
Comunitat Valenciana
El Decreto 98/2022 obliga a inscribirse en el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria desde el 16 de octubre de 2022. En diciembre de 2024, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana anuló, a petición de la CNMC, la garantía y el seguro de responsabilidad civil que pedía el registro. La sentencia se podía recurrir en casación y la ficha oficial del trámite todavía enseña esas cuantías, así que pregunta a la Generalitat antes de contratar el aval.
Andalucía
La Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, hace obligatorio inscribirse en un registro de agentes, gratuito, para poder ejercer. Pide al menos 100 horas de formación para el titular y para la mitad de sus empleados, no tener antecedentes penales y una garantía o un seguro que fijará un reglamento según el volumen de negocio. La Junta tiene hasta enero de 2028 para ponerlo en marcha.
Illes Balears, Madrid y Canarias
En las tres el registro es voluntario. La diferencia está en Baleares: la Ley 3/2024 pide a todos los agentes, estén inscritos o no, oficina o dirección postal en las islas, la garantía de 60.000 euros y el seguro de responsabilidad civil, y también obliga a firmar nota de encargo.
País Vasco
La Ley 3/2015 de vivienda prevé un registro con oficina o dirección física, capacitación, garantías y seguro, y la obligación de firmar una nota de encargo. Deja los detalles para un reglamento que no hemos encontrado publicado.
Cuánto cuesta montar una inmobiliaria
Los trámites cuestan poco. Lo que pesa es lo de cada mes: la cuota de autónomo, los portales y el local si lo abres. Estas son las cifras que hay publicadas, sin IVA, para que hagas la cuenta de tu caso.
Cuánto te cuesta el primer año
Elige cómo vas a empezar. Todo sin IVA, con las cifras de la tabla de debajo.
- Al mes
- 280 € a 530 €
- El primer año
- 3.360 € a 6.360 €
- Ventas para cubrirlo
- 1 al año
- Cuota de autónomoTarifa plana del primer año80 € al mes
- idealistaEstimado200 € a 450 € al mes
- KoltaoPlan gratis0 € al mes
| Gasto | Cuánto | De dónde sale |
|---|---|---|
| Crear una sociedad limitada | 1 € de capital y 100 € de notario y registro con estatutos tipo (250 € sin ellos) | Ley de Sociedades de Capital y Real Decreto-ley 13/2010. Publicarla en el BORME no paga tasas (Ley 14/2013). |
| Cuota de autónomo | 80 € al mes el primer año con la tarifa plana, y después desde unos 206 € al mes | La ley fijó los 80 € hasta 2025 y deja los de 2026 a unos presupuestos que no se han aprobado. Infoautónomos dice que se sigue aplicando. La cuota de después sale de la base mínima de 2026 (Orden PJC/297/2026). |
| Registro de agentes de Cataluña | Sin tasas. Unos 480 € al año entre el seguro de caución de 60.000 € (318 €) y el de responsabilidad civil (desde 162 €) | Generalitat de Catalunya y precios publicados por la correduría Arrenta. |
| Portales | idealista, de 200 a 450 € al mes. Fotocasa Pro, con habitaclia y Milanuncios, de 150 a 350 € | Estimados en la guía de portales inmobiliarios con contratos públicos y las cuentas de cada portal. |
| CRM | Koltao, gratis o 24 € al mes con portales | Precios de Koltao. Los del resto, en la comparativa de CRM inmobiliarios. |
La cuota de autónomo también la paga el socio que administra la sociedad si tiene al menos la mitad del capital (artículo 305 de la Ley General de la Seguridad Social).
Los pasos para darte de alta
Tus pasos, según tu caso
Elige cómo vas a trabajar y dónde. La lista se ajusta, y puedes ir marcando lo que ya tienes.
0 de 6
- 1Decide si trabajas como autónomo o con una sociedad. Desde la Ley 18/2022, una sociedad limitada se puede crear con 1 € de capital.
- 2Date de alta en Hacienda con el modelo 036, en el grupo 834 del IAE («Servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial»). El modelo 037 dejó de existir en febrero de 2025. Las personas físicas no pagan el IAE, y las sociedades tampoco mientras facturen menos de un millón de euros.
- 3Si eres autónomo, date de alta en la Seguridad Social antes de empezar, como mucho 60 días antes.
- 4Si abres oficina, presenta en el ayuntamiento la declaración responsable o la comunicación previa. En locales de hasta 750 metros cuadrados no se puede pedir licencia previa para esta actividad.
- 5Inscríbete en el registro de agentes de tu comunidad si es obligatorio, con la garantía y el seguro que pida.
- 6Prepara la prevención del blanqueo de capitales y la protección de datos.
- 7Ten listos tus documentos: nota de encargo, hoja de visita y acta de entrega de llaves.
Los honorarios llevan el 21 % de IVA, el tipo general: la ley del IVA no tiene un tipo reducido para la intermediación inmobiliaria.
Datos que han cambiado y todavía verás en otras guías
- Una sociedad limitada ya no necesita 3.000 € de capital: desde la Ley 18/2022 basta con 1 €.
- El modelo 037 ya no existe: desde febrero de 2025, el alta en Hacienda se hace con el 036.
- En un local de hasta 750 metros cuadrados no hace falta licencia de apertura previa: basta la declaración responsable o la comunicación previa.
- La garantía y el seguro del registro valenciano los anuló el TSJCV en diciembre de 2024, aunque la ficha oficial todavía los enseña.
- Andalucía ya tiene registro obligatorio por ley desde enero de 2026, aunque todavía no funciona.
Cuánto gana una inmobiliaria
Por vender un piso, la agencia cobra un porcentaje del precio. En una encuesta de la OCU, los vendedores pagaron de media un 3,6 % más IVA, y el 30 % pagó una cantidad fija, de 4.208 euros de media. En un sondeo de 2026 a 60 agencias de cinco ciudades, la OCU vio que piden entre el 2 y el 6 %, con una media del 5 %.
- más IVA, lo que pagaron de media los vendedores (OCU)
- 3,6 %
- más IVA, lo que pagaron de media los vendedores (OCU)
- de media, lo que piden 60 agencias en 2026 (OCU)
- 5 %
- de media, lo que piden 60 agencias en 2026 (OCU)
- sin IVA por vender una vivienda de precio medio al 3,6 %
- 7.725 €
- sin IVA por vender una vivienda de precio medio al 3,6 %
El precio medio de una vivienda en 2025 fue de 214.581 euros, según los registradores: al 3,6 % son 7.725 euros por venta, y al 5 %, 10.729 euros. En el alquiler de vivienda, los honorarios los paga el propietario, porque el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no deja repercutirlos al inquilino.
Franquicia o por tu cuenta
Con una franquicia usas la marca y los sistemas de una red a cambio de un canon de entrada y de una cuota, fija o en porcentaje de lo que facturas. Esto es lo que publican las redes más conocidas, en su web o en directorios de franquicias:
| Red | Canon de entrada | Cuota o royalty | Publicidad | Inversión total |
|---|---|---|---|---|
| RE/MAX | 12.000 o 20.000 € | 6 % de la facturación | 3 % de la facturación | 80.000 a 100.000 € |
| Century 21 | 20.000 € | 6 % de la facturación | 3 % de la facturación | 60.000 a 80.000 € |
| Tecnocasa | 15.000 € | 1.523 € fijos | Incluida en la cuota | 30.000 € |
| Coldwell Banker | 28.000 a 30.000 € | 6 % de la facturación | 2,5 % de la facturación | 100.000 € |
| Keller Williams | 40.000 € (Market Center) o 2.500 € (oficina asociada) | 10 % de la facturación | No hay | 80.000 a 200.000 € |
| Comprarcasa | 12.000 € | 4,95 %, con un mínimo de 1.187 € | Sin datos | 45.000 € |
| Look & Find | 10.000 a 12.000 € | Fija, de 750 a 2.000 € | No hay | 25.000 a 40.000 € |
| Donpiso | Según la zona | Según la zona | Incluida | Desde 30.000 €, con el canon |
| Alfa Inmobiliaria | 1.375 a 9.000 € | Fija, de 200 a 650 € al mes | 75 a 120 € al mes | Desde 3.000 € |
| Redpiso | Sin canon | Sin datos | Sin datos | Notaría, registro y oficina |
Las fuentes no siempre coinciden y algunas fichas son de 2023, así que tómalo como orden de magnitud y pide las cifras a la red. La franquicia tiene que darte por escrito, al menos 20 días hábiles antes de firmar o de pagar nada, una estimación de la inversión y cuántos franquiciados han dejado la red en España en los dos últimos años (Real Decreto 201/2010). El registro estatal de franquiciadores ya no existe: se suprimió en 2018.
Por tu cuenta no pagas canon ni royalty. El gasto es el de la calculadora de arriba: cuota de autónomo, portales, CRM y local.
Prevención del blanqueo de capitales
Las inmobiliarias están obligadas por la Ley 10/2010 cuando intermedian en compraventas, y en alquileres con una renta de 10.000 euros al mes o de 120.000 euros al año o más. Tienen que identificar a sus clientes, examinar las operaciones fuera de lo normal, comunicar las sospechosas al SEPBLAC, guardar la documentación diez años, tener sus políticas por escrito y formar a su equipo. El SEPBLAC publica un catálogo de operaciones de riesgo del sector inmobiliario.
Las inmobiliarias de menos de 10 personas cuyo volumen de negocio o balance no pasa de 2 millones de euros tienen menos obligaciones: por ejemplo, no necesitan manual de prevención. Con el Real Decreto 813/2026, desde el 28 de octubre de 2026 sí tendrán que nombrar un representante ante el SEPBLAC, y tienen nueve meses para comunicarlo.
Si vas a gestionar alquileres
Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler de vivienda los paga el propietario. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que el Congreso tiene que convalidar, añade que no se pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación».
Lo que tienes que dar al cliente
En la venta de vivienda, el Real Decreto 515/1989 obliga a tener cierta información a disposición del comprador, y el precio total que se le da tiene que incluir, en su caso, los honorarios del agente y el IVA. La lista de papeles está en la guía de documentos para vender un piso. Además, como cualquier empresa que trata con consumidores, tienes que ofrecer una vía postal, una telefónica y una electrónica para reclamar, y contestar las reclamaciones en quince días como mucho.
Con qué trabajar
Para llevar inmuebles, propietarios y compradores hace falta un CRM inmobiliario. Lo que cuesta cada uno está en la comparativa de CRM inmobiliarios, y los que tienen plan gratis, en la guía de CRM inmobiliario gratis. Koltao, el CRM de quien publica esta guía, funciona desde WhatsApp y tiene plan gratis.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta montar una inmobiliaria?
Los trámites cuestan poco: crear una sociedad limitada son 100 € de notario y registro con estatutos tipo. Lo que pesa es cada mes: la cuota de autónomo (80 € el primer año con la tarifa plana), los portales (idealista, de 200 a 450 € al mes) y el local si lo abres. En Cataluña suma unos 480 € al año de seguros para el registro de agentes.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso?
Los vendedores pagaron de media un 3,6 % más IVA, según una encuesta de la OCU. En un sondeo de 2026 a 60 agencias, la OCU vio que piden entre el 2 y el 6 %, con una media del 5 %. En una vivienda de 214.581 euros, el precio medio de 2025, el 3,6 % son 7.725 euros.
¿Cuánto cuesta una franquicia inmobiliaria?
El canon de entrada va de nada en Redpiso a 40.000 € en un Market Center de Keller Williams, y RE/MAX y Century 21 piden 20.000 €. Encima va una cuota: el 6 % de lo que facturas en RE/MAX o Century 21, o una cantidad fija en Tecnocasa o Alfa Inmobiliaria.
¿Hace falta título para montar una inmobiliaria?
No. En toda España se puede trabajar como agente inmobiliario sin título y sin colegiarse (Ley 10/2003). Algunas comunidades piden formación para inscribirse en su registro, que es obligatorio en Cataluña y en la Comunitat Valenciana.
¿Qué epígrafe del IAE tiene una inmobiliaria?
El grupo 834 de la sección primera, «Servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial». Los agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados van en el grupo 721 de la sección segunda.
¿Qué IVA llevan los honorarios de una inmobiliaria?
El 21 %, el tipo general. La ley del IVA no tiene un tipo reducido para la intermediación inmobiliaria.
¿Cuánto cuesta inscribirse en el registro de agentes de Cataluña?
La inscripción no tiene tasas, pero pide una garantía de 60.000 euros por oficina y un seguro de responsabilidad civil de 100.000 euros por siniestro y 600.000 euros al año por oficina.
¿Una inmobiliaria tiene que cumplir la ley de blanqueo de capitales?
Sí. Las inmobiliarias son sujetos obligados de la Ley 10/2010 en las compraventas y en los alquileres de 10.000 euros al mes o más. Las pequeñas tienen menos obligaciones, pero desde el 28 de octubre de 2026 tendrán que nombrar un representante ante el SEPBLAC.
Fuentes
Consultadas el 19/10/2026. Estatal: Ley 10/2003, Ley 18/2022 de creación y crecimiento de empresas, Ley 10/2010 de prevención del blanqueo, Real Decreto 304/2014, Real Decreto 813/2026, tarifas del IAE, Ley de Haciendas Locales, modelo 036, Ley del IVA, Real Decreto 84/1996, Ley 12/2012, Ley de Arrendamientos Urbanos, Real Decreto-ley 29/2026, Real Decreto 515/1989 y Ley General para la Defensa de los Consumidores. Comunidades: Ley 18/2007 de Cataluña, registro de Cataluña, registro de la Comunitat Valenciana, sentencia del TSJCV, Ley 5/2025 de Andalucía, Ley 3/2024 de Illes Balears, registro de Madrid, Decreto 11/2022 de Canarias y Ley 3/2015 del País Vasco. Costes, consultados el 21/10/2026: Ley de Sociedades de Capital, Real Decreto-ley 13/2010, Ley 14/2013, Estatuto del trabajo autónomo, Real Decreto-ley 13/2022, Orden PJC/297/2026, Ley General de la Seguridad Social, tarifa plana en Infoautónomos, seguro de caución y de responsabilidad civil de Arrenta. Comisiones: encuesta de la OCU, sondeo de la OCU de 2026 y anuario de los registradores de 2025. Franquicias: RE/MAX, Century 21 y Tecnocasa en Emprendedores, Coldwell Banker en L'Express Franchise y en Franquicias al día, Keller Williams y Comprarcasa en Franquicias al día, Look & Find en Mundofranquicia y en Emprendedores, Donpiso en L'Express Franchise, Alfa Inmobiliaria en Mundofranquicia y en Infofranquicias, y la web de Redpiso. Ley: Ley 7/1996, artículo 62, Real Decreto 201/2010 y Real Decreto-ley 20/2018.
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