Guía
Captación inmobiliaria: cómo captar inmuebles sin saltarte la ley
Las vías para captar inmuebles y lo que dicen la ley y la AEPD de cada una: llamadas, WhatsApp, buzoneo, valoraciones, exclusiva y nota de encargo.
Por Sergio Rueda Ramírez, fundador de Koltao
Actualizado el
- 2.000 €de multa a una empresa por escribir por WhatsApp a un anunciante de idealista
- Hasta 2 M€de multa por llamadas comerciales no deseadas
- 20.000 €de multa propuesta a una inmobiliaria por fotografiar buzones para sacar nombres de propietarios
Qué canal puedes usar con cada propietario
¿Puedo contactarle por aquí?
Elige qué relación tienes con el propietario y mira qué dice la ley de cada canal.
Llamada
No
Sin consentimiento ni relación en el último año, la AEPD no presume que espere tu llamada. Y desde junio de 2025, nunca desde un móvil.
Ley 11/2022, Circular 1/2023 de la AEPD y Orden TDF/149/2025
WhatsApp, SMS o email
No
La LSSI prohíbe la publicidad electrónica que no se ha pedido. La AEPD multó con 2.000 € por escribir a un anunciante de idealista.
Artículo 21 de la Ley 34/2002 (LSSI)
Carta con nombre y dirección
Con condiciones
Consulta antes la Lista Robinson (artículo 23.4 de la LOPDGDD).
Artículo 23.4 de la LOPDGDD
Buzoneo sin nombre y carteles
Con condiciones
No hay una ley estatal general: mira la ordenanza de tu ayuntamiento.
Ordenanzas de cada ayuntamiento
Valorador en tu web
Sí
Es él quien llega a ti: pide la valoración y te deja sus datos con su consentimiento.
El propietario te escribe a ti
Captar es conseguir que un propietario te encargue la venta de su inmueble. Las vías de siempre siguen valiendo, pero dos de las más rápidas, llamar o escribir por WhatsApp al particular que anuncia su piso, tienen límites legales, y la AEPD ya ha multado por la segunda. Y hay a quién captar: según Fotocasa Research (mayo de 2026), el 60 % de los que venden una vivienda han acudido a un profesional, el 18 % se lo plantea y solo el 22 % lo descarta.
Esta guía junta lo que dicen la ley, la AEPD y las condiciones de los portales, consultadas el 19 de octubre de 2026. No sustituye el consejo de un abogado. La publica Koltao, que empezó en 2025 como servicio de captación de inmuebles para inmobiliarias locales y hoy es un CRM para inmobiliarias.
Llamar a particulares que anuncian su inmueble
Desde el 29 de junio de 2023, la Ley General de Telecomunicaciones reconoce el derecho a no recibir llamadas comerciales no deseadas, salvo que la persona haya dado su consentimiento o que haya otra base legal del Reglamento General de Protección de Datos (artículo 66.1.b de la Ley 11/2022). La AEPD lo concretó en su Circular 1/2023: solo valen el consentimiento o el interés legítimo, y no presume que el particular espere tu llamada si no ha tenido relación contigo en el último año.
Si llamas, al empezar tienes que decir quién eres y que la llamada es comercial, y si la persona dice que no, se respeta en el momento. Desde junio de 2025, las llamadas comerciales no solicitadas no pueden hacerse desde un número móvil (artículo 9 de la Orden TDF/149/2025), y la misma orden habilita para ellas los números que empiezan por 800 y 900. Las multas por llamadas no deseadas llegan a dos millones de euros.
Escribir por WhatsApp o por email
El artículo 21 de la Ley 34/2002 (LSSI) prohíbe mandar publicidad por email u otro medio electrónico equivalente a quien no la ha pedido ni autorizado, salvo que ya haya una relación contractual con él.
En el procedimiento PS/00234/2024, la AEPD multó con 2.000 euros a una empresa que mandó mensajes de WhatsApp al particular que anunciaba un alquiler en idealista. La empresa reconoció que sacó el teléfono del anuncio, y la AEPD concluyó que lo usó para fines comerciales, «excediendo el objetivo legítimo del anuncio». Tampoco aceptó que la política de privacidad del portal lo cubriera.
Según la OCU, en marzo de 2024 la AEPD multó también con 300 euros a una agente que escribió por WhatsApp a un vendedor cuyo anuncio decía que no quería contactos de inmobiliarias.
Los portales también lo limitan. Las condiciones de Fotocasa piden usar la información del portal «únicamente para sus propias necesidades», sin explotarla comercialmente.
Un WhatsApp, 2.000 euros de multa
El procedimiento PS/00234/2024 de la AEPD, paso a paso.
La Lista Robinson
Antes de mandar publicidad por teléfono, SMS, email o carta con nombre a quien no te ha dado su consentimiento, la ley obliga a consultar los sistemas de exclusión publicitaria (artículo 23.4 de la LOPDGDD). El principal es la Lista Robinson de Adigital. Cada consulta vale un mes, y para micro y pequeñas empresas que consulten hasta 30.000 registros al año es gratis.
Buzoneo y carteles
No hay una ley estatal general sobre buzoneo ni carteles: lo regula cada ayuntamiento con sus ordenanzas, así que mira la del tuyo. Si el folleto va con nombre y dirección, cuenta como correo postal y entra en la Lista Robinson.
Lo que no se puede es sacar los nombres de los buzones. En el procedimiento PS/00023/2025, la AEPD propuso 20.000 euros de multa a una inmobiliaria cuyos empleados fotografiaban los buzones de las comunidades que visitaban para montar una base de datos de propietarios, sin su consentimiento y sin informarles. La empresa lo reconoció y pagó 12.000 euros con las reducciones por pago voluntario.
Cómo captar inmuebles: diez vías y qué pide cada una
| Vía | Qué necesitas | Riesgo |
|---|---|---|
| Clientes del último año y sus conocidos | Con tus clientes ya hay relación, que es lo que la AEPD tiene en cuenta para el interés legítimo. A sus conocidos, que te los presenten ellos. | Riesgo bajo |
| Valorador en tu web | El propietario pide la valoración y te deja sus datos con su consentimiento. Guarda la casilla que marcó y la fecha. | Riesgo bajo |
| Formulario en redes o en tu web para quien quiere vender | Lo mismo que el valorador: los datos llegan con consentimiento. Di quién los trata y para qué. | Riesgo bajo |
| Vídeos y redes de los inmuebles que ya tienes | Que los propietarios de la zona vean cómo trabajas. Koltao monta un vídeo vertical con subtítulos de cada inmueble con lo que grabas en la visita. | Riesgo bajo |
| Oficina y carteles en la zona | Los carteles los regula cada ayuntamiento con sus ordenanzas. | Riesgo bajo |
| Buzoneo sin nombre | La ordenanza de tu ayuntamiento. Si el folleto lleva nombre y dirección, cuenta como correo postal y antes hay que mirar la Lista Robinson. | Riesgo bajo |
| Recomendaciones de administradores de fincas, abogados o gestores | Que te llame el propietario, o que acepte que te pasen su contacto. | Riesgo bajo |
| Colaborar con otras agencias | Un acuerdo por escrito de cómo os repartís los honorarios, y el consentimiento del propietario para pasaros sus datos. | Riesgo bajo |
| Llamar a particulares que anuncian en los portales | Su consentimiento o interés legítimo, que la AEPD no presume si no ha tenido relación contigo en el último año, y nunca desde un móvil. | Riesgo alto |
| WhatsApp o email a particulares que anuncian en los portales | Para ofrecerle tus servicios sin que lo haya pedido, no se puede: la AEPD multó con 2.000 euros por hacerlo. | Riesgo alto |
Carta de captación para buzoneo
Una carta sin nombre ni dirección no es correo personalizado, así que no hace falta mirar la Lista Robinson, pero sí la ordenanza de tu ayuntamiento sobre buzoneo. Este modelo lo puedes copiar y cambiar lo que va entre corchetes. Pon solo datos ciertos: si no has vendido nada en el barrio, quita esa frase.
La carta, lista para copiar
Sin nombre ni dirección del destinatario. Cambia lo que va entre corchetes y quita lo que no sea cierto.
Hola, vecino o vecina de [calle o barrio]:
Soy [tu nombre], de [nombre de la inmobiliaria], en [dirección de la oficina]. Este año hemos vendido [número] viviendas en el barrio y tenemos compradores que buscan pisos como los de este edificio.
Si estás pensando en vender o en alquilar, te preparo una valoración gratis y sin compromiso. Llámame al [teléfono] o pídela en [web].
Si no quieres recibir más cartas nuestras, escríbenos a [email] y no dejaremos ninguna más en tu buzón.
[Tu nombre]
[Nombre de la inmobiliaria] · [número de registro de agentes, si tu comunidad lo pide]
Captar en exclusiva
Con un encargo en exclusiva, el propietario no encarga la venta a otra agencia mientras dura. En su sondeo de 2026 a 60 agencias, la OCU vio que insistían en firmar en exclusiva por 3 a 6 meses, a veces con renovaciones tácitas, y que algunas franquicias solo trabajan así. Ojo con la prórroga: con un consumidor es abusiva la que se renueva sola sin dejarle decir que no (artículo 85.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores). Lo que cambia con exclusiva y sin ella está en la plantilla de nota de encargo.
Cuánto cobra un captador inmobiliario
No hay un sueldo de referencia. En ofertas vistas en octubre de 2026 en InfoJobs y Jobtoday, una inmobiliaria de Mataró paga al captador autónomo solo por resultados, entre 2.500 y 3.750 euros por operación cerrada; otra de Barcelona y Madrid ofrece entre 1.200 y 1.500 euros al mes y un 15 % por venta, y otras, el salario mínimo o un fijo con comisiones a convenir. Talent.com da una media de 19.000 euros al año con 7.024 salarios.
Las normas de esta guía también valen para él. En el caso de Getafe de más abajo, quienes se presentaron en casa de la propietaria eran empleados, y la multa fue para la inmobiliaria.
Valoración no es tasación
La valoración de una agencia sirve para fijar el precio con el propietario, pero no es una tasación oficial. Las tasaciones que valen para una hipoteca las hacen las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Banco de España, con las reglas de la Orden ECO/805/2003. Koltao tiene un valorador gratis con testigos de mercado, entorno y tendencia de precios.
Firmar la nota de encargo
La captación termina con un encargo firmado. Ninguna ley estatal regula el contrato de mediación inmobiliaria, pero en Cataluña hay que firmar la nota de encargo antes de ofrecer el inmueble, y anunciar un inmueble ajeno sin ella es una infracción grave, con multas de 9.001 a 90.000 euros (Ley 18/2007). En Baleares también es obligatoria. Tienes un modelo en la plantilla de nota de encargo y lo que pide cada comunidad en cómo montar una inmobiliaria.
Errores que pueden acabar en multa
Llamar desde un móvil a quien no te ha pedido la llamada.
Escribir por WhatsApp a quien anuncia su inmueble en un portal para ofrecerle tus servicios.
Mandar publicidad a quien no te ha dado su consentimiento sin consultar antes la Lista Robinson.
Seguir con la llamada cuando la persona ha dicho que no.
En Cataluña, anunciar un inmueble ajeno sin la nota de encargo firmada.
Fotografiar buzones para sacar los nombres de los propietarios: 20.000 euros de multa propuesta (PS/00023/2025).
Presentarte en casa de un propietario con datos sacados de un proveedor de datos: 5.000 euros a una inmobiliaria de Getafe (PS/00509/2022).
Cómo llevarlo en el CRM
Conviene que cada propietario que captas quede con su origen, su consentimiento si lo hay y su nota de encargo. Para eso tienes la ficha de captación, en PDF o en Word. En Koltao, propietarios y captaciones van en un tablero con la agenda de visitas, y el inmueble se da de alta mandando por WhatsApp el vídeo y el audio de la visita. Tiene plan gratis.
Preguntas frecuentes
¿Se puede llamar a un particular que anuncia su piso en un portal?
Solo con su consentimiento o con interés legítimo, y la AEPD no presume ese interés si el particular no ha tenido relación contigo en el último año. Además, desde junio de 2025 las llamadas comerciales no solicitadas no pueden salir de un móvil.
¿Se puede escribir por WhatsApp a un anunciante de idealista?
Para ofrecerle tus servicios sin que te lo haya pedido, no. La AEPD multó con 2.000 euros a una empresa por hacerlo (PS/00234/2024).
¿Es obligatorio consultar la Lista Robinson?
Sí, antes de mandar publicidad a quien no te ha dado su consentimiento (artículo 23.4 de la LOPDGDD). Para micro y pequeñas empresas es gratis hasta 30.000 registros al año.
¿Se pueden fotografiar los buzones para captar propietarios?
No. La AEPD propuso 20.000 euros de multa a una inmobiliaria cuyos empleados fotografiaban buzones para montar una base de datos de propietarios sin su consentimiento (PS/00023/2025). Pagó 12.000 con las reducciones.
¿Cuánto cobra un captador inmobiliario?
Depende de la agencia. En ofertas de octubre de 2026 hay captadores autónomos que cobran solo por resultados, entre 2.500 y 3.750 euros por operación cerrada, y otros con un fijo de 1.200 a 1.500 euros al mes y un 15 % por venta. Talent.com da una media de 19.000 euros al año.
¿Es obligatoria la nota de encargo?
En Cataluña y en Baleares, sí, por ley. En el País Vasco la ley la prevé y deja los detalles para un reglamento.
¿Una valoración de inmobiliaria sirve para la hipoteca?
No. Para la hipoteca hace falta una tasación de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
Fuentes
Consultadas el 19/10/2026: Ley 11/2022 General de Telecomunicaciones, Circular 1/2023 de la AEPD, Orden TDF/149/2025, Ley 34/2002 (LSSI), resolución PS/00234/2024 de la AEPD, OCU sobre la multa a una agente, condiciones de Fotocasa, LOPDGDD, Lista Robinson, Orden ECO/805/2003, Ley 18/2007 de Cataluña, Ley 3/2024 de Illes Balears y Ley 3/2015 del País Vasco. Consultadas el 21/10/2026: resoluciones de la AEPD PS/00023/2025 y PS/00509/2022, nota de Fotocasa Research de mayo de 2026, sondeo de la OCU a 60 agencias, Ley General para la Defensa de los Consumidores, ofertas de captador en InfoJobs y Jobtoday, y salarios de Talent.com.
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