Guía
ACM inmobiliario: cómo hacer un análisis comparativo de mercado
Los pasos de un análisis comparativo de mercado, con una calculadora para tus testigos, la plantilla y dónde sacar precios de cierre gratis.
Por Sergio Rueda Ramírez, fundador de Koltao
Actualizado el
Siete testigos, ajustados
- Cierre2.675 €/m²
- Cierre2.488 €/m²
- Oferta2.654 €/m²
- Oferta2.685 €/m²
- Oferta2.486 €/m²
- Cierre2.707 €/m²
- Oferta2.607 €/m²
- comparables como mínimo pide la Orden ECO/805/2003 a una tasación
- 6
- comparables como mínimo pide la Orden ECO/805/2003 a una tasación
- de rebaja media sobre el precio de salida a cierre de 2025, según Tecnocasa y la UPF
- 6,2 %
- de rebaja media sobre el precio de salida a cierre de 2025, según Tecnocasa y la UPF
- el precio de cierre por código postal en el portal del Notariado
- Gratis
- el precio de cierre por código postal en el portal del Notariado
Un ACM (análisis comparativo de mercado) es el estudio con el que una inmobiliaria pone precio a un inmueble: busca inmuebles parecidos que se han vendido o están a la venta en la zona, ajusta las diferencias y saca un precio por metro cuadrado y una horquilla. Es lo que enseñas al propietario para que el precio de salida no lo decida solo él.
No es una tasación. La tasación oficial la hace un tasador homologado con la Orden ECO/805/2003, y la pide el banco para la hipoteca. Pero el método es el mismo, el de comparación, y esa orden da dos reglas que sirven también para un ACM: al menos seis comparables y explicar cuánto se recorta el precio de cada oferta.
Los pasos
- 1La ficha del inmueble. Superficie construida, año, planta, ascensor, estado, orientación y extras. La superficie y el año, del Catastro: si el propietario te da otra cifra, apunta las dos.
- 2Los testigos. Inmuebles parecidos en tipo, tamaño y antigüedad, de la misma zona: primero el mismo barrio o la misma calle, y solo si no hay, la zona de al lado. Busca al menos seis.
- 3Cierres y ofertas, por separado. Un precio de cierre es lo que se pagó; uno de oferta, lo que pide el vendedor. Apunta de dónde sale cada uno y su fecha.
- 4Recorta las ofertas. El precio de un anuncio no es el de venta. Usa la rebaja que ves en tus propias operaciones y, si no tienes, una de referencia, como el 6,2 % de Tecnocasa.
- 5Ajusta las diferencias. Para cada testigo, súmale o réstale lo que vale lo que tiene de más o de menos que tu inmueble: planta y ascensor, estado, exterior, terraza, garaje. Si el testigo es peor, su precio sube; si es mejor, baja.
- 6Saca el precio. Pasa cada testigo a euros por metro cuadrado, quédate con la mediana y multiplica por la superficie de tu inmueble. La horquilla sale de lo que se separan los testigos de la mediana.
- 7Enséñalo. Al propietario le enseñas los testigos, con su fuente, y la horquilla. Con eso firmáis la nota de encargo con un precio que se pueda vender.
Calcula tu ACM
Mete tus testigos: si es cierre u oferta, el precio, los metros y el ajuste que le das. La calculadora recorta las ofertas, ajusta cada testigo y te da el precio con su horquilla. Viene con un ejemplo de siete testigos con datos inventados.
Calculadora de ACM
Cambia el ejemplo por tus testigos. El ajuste es la suma, en porcentaje, de lo que el testigo tiene de peor (en positivo) o de mejor (en negativo) que tu inmueble.
- Testigo 1€/m² ajustado2.675 €/m²
- Testigo 2€/m² ajustado2.488 €/m²
- Testigo 3€/m² ajustado2.654 €/m²
- Testigo 4€/m² ajustado2.685 €/m²
- Testigo 5€/m² ajustado2.486 €/m²
- Testigo 6€/m² ajustado2.707 €/m²
- Testigo 7€/m² ajustado2.607 €/m²
Mediana
2.654 €/m²
Precio para 85 m²
225.600 €
Horquilla de 221.600 € a 229.600 €
La plantilla del ACM
Para cada testigo, estas columnas. Desde la calculadora la descargas en CSV, que se abre con Excel o con Google Sheets.
| Columna | Qué va |
|---|---|
| Dirección y referencia catastral | Para que el propietario lo pueda comprobar |
| Fuente y fecha | Notariado, tu CRM, un portal, otra agencia; y cuándo |
| Cierre u oferta | Si es un precio pagado o un precio pedido |
| Precio | En euros, el que aparece en la fuente |
| Superficie | Construida, la misma medida para todos |
| Planta y ascensor, estado, exterior, terraza, garaje | Lo que tiene de más o de menos que tu inmueble |
| Ajuste | En porcentaje, la suma de las diferencias |
| Euros por metro cuadrado ajustado | Precio, menos el recorte si es oferta, entre los metros, con el ajuste |
Dónde sacar precios de cierre gratis
Los portales enseñan lo que pide el vendedor. Lo que se ha pagado está en estas fuentes públicas:
| Fuente | Qué da | Hasta dónde baja | Cada cuánto | Dónde |
|---|---|---|---|---|
| Portal Estadístico del Notariado | Precio medio por metro cuadrado, superficie media y número de compraventas, de las escrituras | Comunidad, provincia, municipio, código postal o una zona que dibujas en el mapa, si hay datos | Cada mes | penotariado.com |
| Estadística Registral Inmobiliaria | Precio declarado por metro cuadrado, de vivienda nueva y usada. En el segundo trimestre de 2026, 2.487 € de media en España | Comunidad, provincia y capital | Cada trimestre | registradores.org |
| Valor tasado de la vivienda | Euros por metro cuadrado de las tasaciones, que no son precios de venta | Comunidad, provincia y municipios de más de 25.000 habitantes | Cada trimestre | mivau.gob.es |
| Valor de referencia del Catastro | El valor de referencia de un inmueble, sacado de las compraventas ante notario | Inmueble. Hace falta certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve | Cada año | sedecatastro.gob.es |
Y tus propias operaciones: los cierres de tu agencia son los testigos que mejor conoces. Guárdalos con su precio de salida y su precio final, y sabrás cuánto se rebaja en tu zona.
Cuánto se rebaja el precio de salida
No hay una estadística oficial que lo mida. La referencia más citada es la de la Cátedra Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra: a cierre de 2025, la rebaja media sobre el precio de salida fue del 6,2 %, parecida a la de 2007, y la venta tardó 77 días de media (idealista/news, 18/2/2026). Sale de las operaciones de Tecnocasa, no de todo el mercado.
La Orden ECO/805/2003 obliga a los tasadores a hacer lo mismo con cada oferta que usan: dar el precio ofertado, el recortado y por qué, con los descuentos por negociación y las comisiones (artículo 75.2.a).
Errores que tiran el precio
- Comparar con anuncios sin recortarlos: el ACM sale alto y el inmueble se queda en el portal.
- Mezclar metros útiles y construidos entre testigos.
- Coger testigos de otra zona porque son más caros o más baratos.
- Usar ofertas que llevan meses publicadas sin venderse: dicen más del precio que no funciona.
- Quedarte con la media cuando hay un testigo raro: la mediana aguanta mejor un precio fuera de lo normal.
Con el valorador de Koltao
El valorador de Koltao hace estos pasos solo. Saca la ficha del Catastro con la dirección, busca ventas cerradas y ofertas parecidas cerca, ajusta cada comparable por fecha, superficie y antigüedad, y da el valor como mediana ponderada de los euros por metro cuadrado ajustados, con más peso en las ventas cerradas, recientes y cercanas. La horquilla sale de la dispersión de los comparables. Además trae el entorno, la renta, la demografía y la financiación.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un ACM inmobiliario?
Un análisis comparativo de mercado: el estudio de inmuebles parecidos vendidos o a la venta en la zona, ajustados a las diferencias, con el que la inmobiliaria pone un precio y una horquilla al inmueble que va a vender.
¿Cuántos testigos hacen falta?
Al menos seis. Es el mínimo que pide la Orden ECO/805/2003 a las tasaciones (artículo 21.1.c) y vale como regla para un ACM. Con menos, un solo testigo raro mueve mucho el precio.
¿En qué se diferencia un ACM de una tasación?
El ACM lo hace la inmobiliaria para poner precio y no tiene valor oficial. La tasación la hace un tasador homologado con la Orden ECO/805/2003, y es la que pide el banco para la hipoteca.
¿Dónde saco precios de venta reales?
En el Portal Estadístico del Notariado, gratis y hasta por código postal, y en la Estadística Registral Inmobiliaria de los registradores. Y en tus propias operaciones.
¿Cuánto hay que rebajar el precio de un anuncio?
Depende de la zona y del momento. Como referencia, Tecnocasa y la UPF midieron una rebaja media del 6,2 % sobre el precio de salida a cierre de 2025. Lo mejor es medirlo con tus propias ventas.
¿Por qué la mediana y no la media?
Porque un testigo con un precio fuera de lo normal mueve mucho la media y casi nada la mediana.
Fuentes
- Orden ECO/805/2003, artículos 21 (requisitos del método de comparación), 22 (cálculo) y 75 (datos de los comparables), en su versión desde el 12/8/2025.
- Portal Estadístico del Notariado.
- Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, segundo trimestre de 2026.
- Valor tasado de la vivienda, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
- Valor de referencia, Sede Electrónica del Catastro.
- idealista/news, 18/2/2026: el margen de negociación, en mínimos históricos, con datos de la Cátedra Grupo Tecnocasa y la UPF.
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